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La loi Boutin de 2009 a inséré un alinéa supplémentaire à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation. Désormais, le contrat de location doit préciser la surface habitable de la chose louée.

Quelles sont les sanctions prévues par la nouvelle loi, en cas d'erreur ?

Il n'y en a aucune. Il est indiqué dans l'article 3 que, d'une part, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation de cette obligation puisqu'elle est édictée dans l'intérêt du locataire et que, d'autre part, « chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions de l'article 3 ». Mais absence de sanction dans la loi ne signifie pas absence de conséquence.

Y a-t-il un nouveau risque de litiges, dans ce domaine où ils sont déjà nombreux ?

En cas d'écart significatif de la surface du bien loué, le locataire pourrait agir contre son bailleur au motif que celui-ci n'a pas assuré son obligation de délivrance et pourrait ainsi demander une diminution du loyer proportionnelle à la moindre surface, voire des dommages et intérêts ou encore la nullité du bail. Ne faites donc pas l'impasse sur le mesurage précis de la surface habitable, afin d'éviter une nouvelle source de litiges avec les locataires.

Peut-on utiliser la superficie loi Carrez ?

Il faut préciser que, pour tout simplifier, la surface habitable et la superficie privative loi Carrez ne sont pas calculées de la même manière. Les calculs ne sont pas identiques selon les diagnostics ou les mesurages réalisés puisque les textes réglementaires les définissent différemment. Ce qui signifie, en clair, que le bailleur qui voudra vendre un bien en copropriété ne devra pas reprendre la surface habitable mentionnée au bail, mais fera établir un nouveau mesurage

Conforme à la loi Carrez. De même, le propriétaire d'un lot de copropriété désirant le mettre en location ne pourra reprendre la surface loi Carrez dans le bail, mais devra faire calculer la surface habitable.

Qui peut procéder au mesurage ?

Le propriétaire bailleur ou l'administrateur de biens, sous leur propre responsabilité, ou le diagnostiqueur qui, outre ses compétences, fait bénéficier sa clientèle de son assurance en responsabilité civile professionnelle.

Quelle surface doit figurer sur le DPE ?

Le diagnostiqueur doit mentionner dans le DPE la surface du bien : soit la surface habitable résultant du mesurage spécifique réalisé à cette fin, soit la surface figurant sur le bail et fournie par le propriétaire bailleur sous sa responsabilité. En revanche, le propriétaire bailleur ou son mandataire doivent se montrer prudents s'ils entendent reprendre la surface mentionnée dans le DPE pour la reporter comme surface habitable dans le bail. En effet, il faut alors vérifier qu'il ne s'agit pas d'une estimation ou d'une indication de surface donnée par le propriétaire (cas prévu par l'arrêté du 15/09/06), qui risque de ne pas correspondre à la surface habitable exigée par la loi Boutin.

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